대전 둔산자이아이파크 아파트의 평균 분양가가 1,960만 원으로 확정되었습니다. 평당 약 2천만 원으로 국평 33평 기준 분양가는 6억 6천만 원 이상이 필요합니다.
2022년부터 건설사들이 원자재 가격 인상으로 분양가를 올리기 시작했습니다. 대전에서는 평당 1300만 원이 넘으면 비싸다고 말이 많았는데 이제는 1600만 원을 넘어 1900만 원대 고분양가 아파트가 나왔습니다.
1. 둔산 자이아이파크 입지 조건, 청약
둔산 자이아이파크는 이전에 숭어리샘으로 불리었습니다. 부동산이 특이한 게 아파트 이름에 둔산이라는 동네 이름이 들어가 있지만 아래 지도를 보면 둔산자이아이파크의 주소는 대전광역시 서구 탄방동 514-360입니다. 행정구역, 주소는 탄방동인데 아파트 이름은 둔산동이 들어가 있습니다.
대지면적은 85,845.40㎡, 용적률은 253.26%, 건페율은 19.06%, 지하 2층부터 지상 42층, 12개동, 총 1,974세대(일반분양 1,353세대)
약 2천 세대의 대규모 단지이지만 건물은 12개동으로 중간 정도 크기입니다. 세대 규모가 큰 이유는 42층이라는 고층 건물로 짓기 때문인데요. 아파트 앞 도로에 지하차도도 있고 주변에 이미 다른 구축 아파트가 있어서 대지면적이 좁습니다. 하지만 둔산동, 대전 지하철 1호선 탄방역과 가깝다는 입지 때문에 42층이라는 고층 건물로 짓게 되었습니다. 대전에서 42층 건물은 흔하지 않기 때문에 아주 높습니다.
탄방동에 짓는 아파트에 왜 둔산동 이름이 들어가 있는가? 물어본다면 간단합니다. 서울에 강남이 있다면 대전에는 둔산동이 부자 동네, 부동산이 비싼 동네로 유명하기 때문입니다.
개인적으로는 30년이 넘은 둔산동 아파트들의 가치가 너무 고평가 받는다고 생각하지만 대전 시민들의 생각은 다른 것 같습니다. 주변 학군, 학원, 이마트, 한화 갤러리아 백화점, 각종 공공기관이나 대기업 건물, 은행, 번화가 등 오래된 동네이지만 그만큼 입지가 좋습니다.
둔산자이아이파크는 HDC현대산업개발과 GS건설이 단지를 서로 나누어서 공사를 합니다. 요즘 아파트 단지에 들어가는 커뮤니티센터, 정원, 주민운동시설 등 기본적인 요소들은 다 들어갑니다.
HDC현대산업개발은 101동부터 108동, GS건설은 105동부터 112동을 각각 맡아서 건설 중입니다. 참고로 둔산 자이아이파크는 2021년인가 2022년부터 건설 시작했고 분양이 늦어져서 이번에 시행합니다.
현재 약 6~8층 정도 건설된 상태이며 2025년 4월 입주 예정으로 공사는 먼저 시작했지만 사실상 후분양으로 바뀌어서 이번 8월에 진행될 예정입니다.
둔산자이아이파크가 후분양으로 바뀐 이유는 주택조합과 대전시와 분양가 합의가 원만하게 이루어지지 않았기 때문입니다. 코로나 시기도 겹치고 협상도 잘 안 되어서 결국 1년, 2년 해를 넘기다가 건설사는 일단 공사 시작하기로 결정했고 이번에 분양가가 확정되었습니다.
아래 지도를 보면 둔산동은 둔산자이아이파크의 북쪽에 위치하고 행정구역상 포함되지 않습니다. 하지만 둔산동과 가깝고 바로 앞에 탄방역도 있습니다.
한 가지 아쉬운 부분은 앞에 큰 도로가 지하차도 입구라는 것입니다. 아무래도 지반이 약할 수 있기 때문에 이런 대규모 아파트 단지 건설할 때 영향이 있을지 모르겠습니다.
2. 대전 둔산자이아이파크 청약 일정
둔산자이아이파크의 청약 일정은 8월 28일 특별분양을 시작할 것으로 예상됩니다. 부동산 청약홈에 아직 공식 등록은 안 되어 있습니다.
그러나 분양가가 이제 확정되었기 때문에 더 이상 청약 일정을 미뤄야 되는 이유가 사라졌습니다. 이미 아파트는 7층 이상 건설 중이고 25년 4월에 입주를 위해서는 분양을 빠르게 완료해야 됩니다.
8월 말에 청약 신청을 받고 9월초 당첨자 발표, 9월 중순에 당첨자 계약, 미계약건은 예비당첨자에게 연락하여 계약 진행하면 10월까지 소요될 것입니다. 만약 미분양이 된다면 현금이 많은 사람들에게는 기회가 될 것이고요.
3. 1980만 원, 7억이 넘는 고분양가 아파트 청약 신청해야될까?
대전에서 이렇게 비싼 아파트가 분양을 시작할 줄은 몰랐습니다. 물론 최근 들어서 분양가가 올라 2022년에 유성구 도안 지구2 분양을 했었던 도안 우미린트리쉐이드도 6억 8천, 7억, 8억대 가격에 분양을 해서 논란이었습니다.
당시 브랜드 인지도도 낮고 분양가도 높고 그리고 건설 중인 위치는 도로가 생긴다지만 주변에 아무것도 없는 개발 예정지입니다. 5년, 10년 뒤에 대전 트램 2호선이 들어서고 주변에 주택 개발을 본격적으로 시작하면 10년 뒤에는 신도시가 들어서겠지만 10년 이상의 미래를 내다보고 7억 이상을 투자하기는 어렵습니다.
게다가 작년 금리 인상의 여파로 부동산 시장이 식으면서 미분양 사례가 많았었는데요. 우미린트리쉐이드는 겨우 분양을 완료하기는 했으나 미분양 세대를 계약하느라 몇 개월이 걸렸습니다.
이번 둔산 자이아이파크는 국내 대기업 건설사이고 브랜드 인기도 10위 안에 들어가는 정말 좋습니다. 그러나 최근 순살자이라는 별명이 생긴 것처럼 부실공사 논란이 있고 아이파크 역시 광주에서 콘크리트 공사 중에 붕괴되어 현재 일부 철거하고 새로 건설하기로 발표를 했었습니다. 이 외에도 부실 공사 관련 논란이 많은 상황인데 고부양가를 책정을 해버리니 불난 집에 부채질을 한 느낌입니다.
그럼에도 브랜드 인지도, 둔산동에 가까운 신축 아파트라는 점이 장점이기 때문에 누군가는 청약을 신청할 것입니다. 둔산동 구축 대장 아파트, 크로바, 목련 30년 넘은 아파트가 아직도 9억, 10억이 넘습니다.
이 아파트들은 단지 옆에 한밭초, 탄방중, 충남고, 문정초 등 학군이 가깝고 주변에 대전지방법원, 검찰청, 상가들과 학원이 밀집된 환경이어서 인기가 많습니다. 강남 대치동처럼 아이들 교육 때문에 중학교, 고등학교 시기까지만 들어와 살고 나가는 사람들도 많고요.
그런 상황에서 둔산동은 아니지만 10분 이내 거리에 신축 아파트가 들어선다니 실거주 목적인 사람들과 부동산 투자가 목적인 사람들 모두 관심이 많습니다.
결론을 말하자면 10년 이상 장기적으로 본다면 투자 가치는 있다고 봅니다. 그리고 자녀 교육 때문에 실거주를 6년 이상 고려하고 있다면 30년 구축보다는 신축이 확실히 좋습니다.
제 기준에서 둔산동 근처 아파트 매매를 고려하시는 분들이라면 청약 신청을 하겠습니다.
4. 대전 둔산자이아이파크 논란 요약 정리
글이 길어졌는데요. 둔산자이아이파크 관련 이슈들을 간단하게 요약 정리해보겠습니다.
- 평당 약 1980만 원, 약 7억 원의 높은 분양가 논란 (대전 서구와 주택조합이 협상하여 낮춘다고 했으나 결국 실패)
- 최근 다른 지역의 자이, 아이파크 철근 누락, 붕괴 사고 등 부실 시공 논란
- 부동산 회복세가 보이지만 한국 경제는 전체적으로 하락세, 높은 금리는 여전한데 과연 투자 수요가 있는가?